Mezaninové financování – bezpečný způsob, jak se ziskem investovat do nemovitostí

13.2. 2021129x0

Investice obecně v průběhu roku 2020 byly obzvláště divoké, nicméně realitní sektor zůstal relativně stabilní, k čemuž přispělo mnoho faktorů, včetně nízkých úrokových sazeb, stabilní nabídky a poptávky, což udržuje důvěru investorů v tuto oblast investic.

Výzvy, které jsme viděli v průběhu roku 2020, přinutily trh s nemovitostmi se přizpůsobit a změnit i díky zrychlujícím požadavkům vůči ESG (program v oblasti životního prostředí, sociální správy a správy a řízení společností) a postupně tak míří k splnění závazku nulových emisí.

Oblasti, které se jeví stále jako relativně stabilní jsou především logistika, datová centra, centra medicíny, energetická infrastruktura či průmyslové nemovitosti a klasické bydlení.

Obchodní a kancelářské prostory se během pandemie snaží nadále přizpůsobit stávající situaci, průmyslová výstavba je silná a nájemní bydlení bude i nadále růst, tak jak se více lidí bude rozhodovat jít cestou více dostupného bydlení s pokračující rostoucí ekonomickou nestabilitou a očekávanými rostoucími hypotečními sazbami.

Co je to mezaninové financování?

V sektoru nemovitostí je primární zdroj financování často omezen v průměru na maximálně 70 % – 80 % hodnoty nemovitosti. Potenciální kupující musí často získat dodatečné financování, pokud není schopen nebo ochoten zbývající část profinancovat z vlastních zdrojů k dokončení plánovaného nákupu či výstavby.

Mezaninové financování je typ víceúrovňového financování, které je v transakcích s nemovitostmi běžné a je jedním ze způsobů, jak tento nedostatek napravit a zajistit tak, aby se investiční projekt realizoval. Má výhody jak pro kupující, tak pro věřitele a je často nutné, aby byla dohoda proveditelná pro všechny strany. Pro investory má tento způsob financování výhodu i v tom, že jak se říká, nevkládají všechna svá vejce do jednoho koše, a investice mohou být rozloženy tak do více zdrojů, čímž se rozptýlí související riziko.

Výhody mezaninového financování pro investory

Mezaninový úvěr poskytuje bezpečný způsob, jak dosáhnout vyšší návratnosti investic. Investoři, kteří jsou vystaveni současným tržním rizikům, inflaci a kdy se cítí méně chráněni, hledají takto bezpečný přístav pro své peníze, zvláště pokud se jiné investiční nástroje nevyvíjejí nijak dobře. Investice do realitních projektů ve formě mezaninu jim tak může přinést zajímavé vyšší výnosy, než jsou obvyklé.

Často dostávají mezi 10–18 % p.a. Mohou také strukturovat své investice a zajištění jako hybrid vlastního kapitálu a dluhu, takže v případě selhání vlastníka nemovitosti může mít investor v majetku i podíl na vlastním kapitálu financované společnosti. Doba splácení mezaninové půjčky je také mnohem kratší, obvykle doba splatnosti je mezi 1 až 3 lety. Investor proto může očekávat, že tyto výnosy obdrží v relativně krátké době a s lepším odhadem předpokládaných rizik.

Mezaninový kapitál

I developeři nadále hledají řešení, jak zvýšit návratnost svých investic. V posledních letech je patrný prudký nárůst alternativních možností financování na rozdíl od tradičních seniorních půjček. Proč je pro developery nemovitostních projektů tak atraktivní hledat náhradní nástroje financování a co potřebují vědět, aby je mohli využít?

Jak jsme zmínili již výše v sektoru nemovitostí nemá maximální seniorní dluh tendenci překročit hranici 80 %, což dává investorům viditelný prostor pro využití vlastních zdrojů v tomto segmentu a zhodnotit jej nadstandardně. Mezi možné alternativy patří právě mezaninové financování, v koordinaci s dalším bankovním financováním – tedy kombinace financování z bankovních zdrojů a mezaninového financování, a to vše s relativně nízkou celkovou úrokovou mírou v rozmezí mezi 4,5 % a 8% p.a. v závislosti na projektu.

Je to tak neuvěřitelná volba pro ty developery, kteří vidí problematické řešení pro nedostatek vlastních zdrojů na začátku projektu. Na jedné straně se díky mezaninu úroková sazba zvyšuje, stejně tak se ale zvyšuje i návratnost vložených prostředků. Doba splácení pro mezanin je kratší, obvykle jeden až tři roky. A když je investice strukturována jako hybrid vlastního kapitálu a dluhu, bude moci investor část vlastního kapitálu využít i jako ochranu před selháním vlastníka.

Nyní si ukážeme několik čísel, abychom viděli numerické vyjádření výhod plynoucích z mezaninového financování.

Mezaninové financování v akci

Předpokládejme, že developer má hotovost v hodnotě 5 mil. EUR na investice do plánovaných realitních projektů. Pokud má jeden projekt hodnotu například 25 mil. EUR a za předpokladu 80% získání seniorního financování z banky, musí developer vložit všechny své peníze do jednoho projektu a na další již mu nezbývá kapitál.

V rámci tržního předpokladu počítejme, že výnos z projektu (zisk / cena projektu) se v průměru pohybuje mezi 15 % a 25 %. V rámci tohoto výše uvedeného projektu tedy předpokládejme celkový výnos 17,5 %. To nám dává celkový zisk 4,38 mil. EUR. Výsledkem je, že za tři roky trvání projektu bude developer schopen získat zpět počáteční investici a získat dále zisk cca 4,4 mil. EUR.

Za předpokladu, že developer využije mezaninového financování, existuje možnost takto realizovat více než jen jeden projekt. Pokud developer ponechá 5 % z celkové kapitálové struktury projektu jako vlastní kapitál (místo obvyklých 20 %), znamená to, že v každém projektu v hodnotě 25 mil. EUR ponechá pouze 1,25 mil. EUR vlastních prostředků. Vrátíme-li se k původnímu scénáři, kdy měl developer k dispozici hotovost ve výši 5 milionů EUR, existuje zde tak potenciál udělat další tři projekty, každý s kapitálem 1,25 milionu EUR. Zbytek požadovaných vlastních zdrojů bude nahrazen a financován prostřednictvím mezaninu.

Při použití našeho předchozího předpokladu 17,5 % výnosu z každého projektu a čtyřech projektech s náklady ve výši 25 mil. EUR na projekt a průměrné úrokové sazbě pro mezaninový kapitál 16 % p.a. (tato sazba může být samozřejmě i nižší nebo vyšší v závislosti na typu realitního projektu – vysoké číslo jsme použili jen ilustrativně aby bylo vidět jak lukrativní může být projekt i s vysokou výpůjční úrokovou sazbou) dostáváme zajímavou návratnost i pro developera.

Lze říci, že developer může dosáhnout vyššího násobku při využití vlastní hotovosti, přičemž na závěr si ponechá cca 60% zisku z jednotlivých projektů a zbytek (40 %) jde na úhradu mezaninovému investorovi. Rozdíl mezi vázaným kapitálem na jeden projekt a více projektů je ale opravdu výrazný. Souhrnně to bude vypadat takto:

počet projektů: 1 projekt 4 projekty
hodnota projektů 25 000 000 100 000 000
očekávaný výnos na projekt 17,50% 17,50%
celkový výnos: 4 375 000 17 500 000
vastní kapitál v % 20% 20%
vlastní kapitál v EUR 5 000 000 20 000 000
využitý vlastní kapitál developera 5 000 000 5 000 000
mezzaninové financování v % 0% 15%
mezzaninové financování v EUR 0 15 000 000
úroková sazba mezzanin 0% 16%
náklady na mezzanin (3 roky) 0 7 200 000
výnos pro developera 4 375 000 10 300 000
podíl výnosu developera 100,00% 58,86%
podíl výnosu mezzaninu (investora) 0% 41,14%

Z tohoto příkladu vidíme, že developer může investovanou částkou zčtyřnásobit objem projektů a výrazně si zvýšit návratnost vlastního kapitálu. Tímto způsobem využití mezaninového financování/investorů může znamenat mnhem lepší řešení než využitím přímého vstupu dalšího kapitálového partnera, který si může říct o vyšší výnos pro sebe, než je zmíněné financování.

Je třeba si ale uvědomit, že jak se však zvyšuje potenciální zisk, zvyšují se také i rizika. Při zvažování o mezaninovém financování proto musí mít developer na paměti několik dalších faktorů.

Řešení mezaninových kapitálových rizik

Je rozumné využít mezaninového kapitálu, pokud existuje více než jeden projekt z pohledu návratnosti.

Existují však možné nevýhody, pokud:

  1. Některý z projektů trvá déle, než se očekávalo (například kvůli zpoždění některých z povolení, kolaudace atd…)
  2. Prodejní cena projektu neodpovídá původnímu cíli
  3. Náklady na projekt jsou vyšší, než se plánovalo (tj. např. růst stavebních nákladů, atp.)

Všechny tři výše uvedené rizika mohou projekty znehodnotit a viditelně snížit jejich návratnost. Úroková sazba je pevnou součástí mezaninového kontraktu, což znamená, že musí být splacena bez ohledu na negativní dopad do některého z projektu. Aby se zmírnilo takové riziko, musí developer před zvážením mezaninového financování vždy předpokládat a simulovat následující nejhorší scénáře:

  1. Počítat s úrokovým obdobím o rok delším, než bylo původně plánováno
  2. Simulovat návratnost, pokud:
    • náklady na projekt se zvýší nejméně o 5 %
    • předpokládaná prodejní cena je o 5 % nižší než plánovaná

Pokud je po těchto předpokladech mezní zisk minimálně 30 % / 70 % (Developer / Investor), je stále výhodné zapojit do projektu i mezaninové financování.

Komentáře

Přidat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře. Zásady zpracování osobních údajů